Quantification des évictions pour cause de rénovation

En Ontario, la Loi sur la location à usage d’habitation régit la relation entre propriétaire et locataires ainsi que le processus d’éviction pour cause de rénovations ou de réparations. La première étape de ce processus est l’avis de résiliation que la ou le propriétaire envoie aux locataires (formule N13, ou Avis de résiliation de la location parce que le locateur veut démolir le logement locatif, y effectuer des réparations ou l’affecter à un autre usage).

La formule N13 s’applique dans trois cas :

1. Démolition d’une propriété
2. Rénovations ou réparations nécessitant que les lieux soient inoccupés
3. Transformation d’une propriété en espace non résidentiel

Pour obtenir une ordonnance mettant fin à la location, la ou le propriétaire dépose l’avis (N13) et la requête d’éviction auprès de la Commission de la location immobilière, qui tient ensuite une audience pour déterminer si la requête est valide et s’il convient d’émettre une ordonnance d’éviction.

Rénovations ou réparations déclarées

Au terme d’une demande d’accès à l’information à Tribunaux décisionnels Ontario, l’équipe a obtenu le nombre total d’avis N13 déposés auprès de la Commission de la location immobilière. Les données portent sur tous les avis d’éviction déposés de janvier 2010 à juin 2025 pour des adresses situées à Ottawa (voir les traits bleus à la figure 1).

Comme l’examen porte spécifiquement sur les évictions liées aux rénovations et aux réparations, l’équipe a en outre obtenu le nombre total d’avis N13 liés à ce motif uniquement, comme le montre la ligne rouge à la figure 1. La moyenne annuelle d’avis N13 déposés pour cause de rénovations ou de réparations s’établit à 30 depuis 2022. Tribunaux décisionnels Ontario a indiqué que son système de gestion des dossiers ne consignait pas les motifs justifiant le dépôt d’un avis N13 avant 2022 et que, par conséquent, ces données n’étaient pas disponibles.

Figure 1. Nombre total d’avis N13 et nombre d’avis N13 liés à des rénovations ou des réparations, de janvier 2010 à juin 2025, pour des adresses situées à Ottawa.

Les données font également état des différentes raisons expliquant la fermeture des dossiers et de leur fréquence dans les cas d’éviction pour cause de rénovations ou de réparations.

Tableau 1. Motifs de fermeture des dossiers relatifs aux avis N13 liés à des rénovations ou des réparations déposés de janvier 2022 à juin 2025 pour des adresses situées à Ottawa.

L’équipe a vérifié chaque dossier dans la base de données de l’Institut canadien d’information juridique (CanLii). Comme la Commission de la location immobilière n’a rendu disponible qu’une infime partie de ses décisions, il n’a pas été possible de déterminer une tendance globale ou pour déterminer l’issue de la plupart des audiences contestées. De plus, la Ville ne dispose d’aucune information quant aux autres raisons pouvant expliquer la fermeture des dossiers.

Rénovations ou réparations non déclarées

Après consultation auprès de propriétaires, de locataires et de groupes juridiques d’aide aux locataires et d’aide communautaire, l’équipe a pu faire état d’environ 50 évictions non déclarées pour cause de rénovations ou de réparations depuis 2020. Il s’agit de cas où soit l’avis N13 n’a jamais été transmis à la ou au locataire sous la forme requise, soit il a été transmis, mais jamais déposé auprès de la Commission de la location immobilière. Il est difficile de quantifier et de vérifier les données dans ces cas, puisqu’il n’y a eu aucune consignation officielle. Ainsi, l’ampleur du problème demeure inconnue.