Lansdowne 2.0

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Contexte

Lansdowne est un lieu d’histoire et de fierté communautaire. Depuis plus de 175 ans, c’est un lieu de rassemblement pour les gens du voisinage, les résidents de l’Est de l’Ontario et de l’Ouest du Québec ainsi que pour les touristes d’un peu partout au Canada et dans le monde. C’est un lieu de rencontre et de célébration pour les événements sportifs, culturels et communautaires.

En 2012, le Conseil municipal a conclu un partenariat de 30 ans (maintenant de 40 ans) avec l’Ottawa Sports and Entertainment Group (OSEG) pour le renouvellement et la revitalisation de Lansdowne, avec l’aménagement de nouveaux

Contexte

Lansdowne est un lieu d’histoire et de fierté communautaire. Depuis plus de 175 ans, c’est un lieu de rassemblement pour les gens du voisinage, les résidents de l’Est de l’Ontario et de l’Ouest du Québec ainsi que pour les touristes d’un peu partout au Canada et dans le monde. C’est un lieu de rencontre et de célébration pour les événements sportifs, culturels et communautaires.

En 2012, le Conseil municipal a conclu un partenariat de 30 ans (maintenant de 40 ans) avec l’Ottawa Sports and Entertainment Group (OSEG) pour le renouvellement et la revitalisation de Lansdowne, avec l’aménagement de nouveaux gradins au sud, de nouveaux commerces à usage mixte, d’espaces publics repensés et d’un stationnement souterrain.

En décembre 2020, le Conseil municipal a confié à un groupe de travail composé de représentants de la Ville et d’OSEG le soin d’examiner des options permettant d’améliorer la durabilité et la viabilité financière à long terme des activités de Lansdowne et du partenariat.

En juillet 2021, le Conseil municipal a accepté d’aller de l’avant avec le cadre recommandé tel que décrit dans le rapport du personnel.

Le personnel a été invité à présenter des plans détaillés et des estimations de coûts pour la revitalisation du parc Lansdowne, y compris une stratégie de financement quant à la portion de la Ville, une évaluation de la neutralité fiscale et une évaluation des répercussions financières pour la Ville pour la durée de l’entente de partenariat.

Depuis juillet 2021, le personnel de la Ville et l’OSEG ont fait preuve de diligence raisonnable pour examiner l’analyse de rentabilité officielle, ont examiné les prévisions financières et les pro formas, ont évalué la faisabilité de logements abordables, ont entrepris des travaux géotechniques et des analyses hydrogéologiques, et ont élaboré une estimation de classe D pour le projet.

Proposition

La proposition souligne et reconnaît l’histoire légendaire de Lansdowne en tant que fondement de l’identité communautaire, culturelle et sportive d’Ottawa, tout en évoquant une occasion générationnelle de renouveler et de transformer ces actifs municipaux.

Fondée sur les principes directeurs relatifs au parc Lansdowne, la proposition s’appuie également sur la collaboration et la vision qui ont guidé l’aménagement du parc jusqu’à présent. Ces principes directeurs, élaborés en 2010 par la Ville, la Commission de la capitale nationale (CCN), Parcs Canada et l’OSEG, et ce, en consultation avec le public, préconisent l’aménagement d’un site qui reflète l’histoire, le respect du caractère unique de l’emplacement et la prise en considération du rôle que joue Lansdowne en tant que lieu de rassemblement à l’année dans notre capitale. Lansdowne 2.0 respecte ces principes directeurs et représente une nouvelle étape importante dans la réalisation de la vision établie pour le parc.

La proposition prévoit la démolition des gradins situés au nord du stade et de l’aréna ainsi que la construction d’un nouveau centre d’événements de classe mondiale et de nouveaux gradins au nord du stade. Cette nouvelle infrastructure publique rendra les installations accessibles et durables et fera de Lansdowne un site emblématique. Un nouveau podium de commerces de détail et des unités résidentielles supplémentaires sont également prévus dans la proposition. Conformément au Plan officiel de la Ville, la composante résidentielle accroîtra la densité de Lansdowne, tout en fournissant une part importante de l’enveloppe financière de Lansdowne 2.0.

Vous trouverez ci-dessous les grandes lignes de la proposition :

Plan conceptuel

  • Le Conseil a « approuvé en principe » le plan conceptuel proposé. Cela signifie que le plan conceptuel est susceptible d’être modifié au cours du processus de consultation.
  • L’OSEG a fourni une proposition et un plan conceptuel pour créer un centre d’événements de pointe comportant 5 500 sièges qui appuient l’élargissement des événements, des concerts et des marchés locaux.
  • La reconstruction des gradins du côté nord pour remplacer l’infrastructure vieillissante et la reconstruire en fonction des dernières normes d’accessibilité.

Messages clés financiers globaux

  • Le projet est abordable et autonome sur le plan financier. Il ne comporte aucun coût supplémentaire pour les contribuables d’Ottawa.
  • Il est fiscalement neutre, ce qui signifie qu’il comporte une quantité suffisante de sources de revenus supplémentaires pour financier l’intégralité du coût du présent projet, y compris les coûts de financement.

Justification de la proposition relative aux droits sur le volume supérieur

  • En suivant le même processus que celui du réaménagement initial, avec la surveillance d’un surveillant de l’équité, le personnel estime que la vente ou la location de ses droits sur le volume supérieur crée une valeur ajoutée considérable en générant des revenus pour compenser les coûts du projet et aide à monter une analyse de rentabilité globale abordable pour la Ville.
  • La Ville a payé une entreprise externe d’évaluation pour évaluer les prix de vente des terrains par pied carré en fonction de la densité d’aménagement prévue. Les évaluateurs internes du Bureau des biens immobiliers municipaux ont examiné les conclusions et rapproché les données en fonction de la proposition de l’OSEG. Sur la base des plans préliminaires montrant une densité d’aménagement prévue de 850 000 pieds carrés, l’estimation de la valeur marchande attribuable aux droits sur le volume supérieur de l’aménagement résidentiel est de 43,5 millions de dollars.

Domaine public

  • Le personnel de la Ville recommande l’approbation d’un plan d’investissement détaillé dans le parc urbain et le domaine public. L’approbation permettra à la Ville de répondre à la rétroaction reçue de la part des résidents, des groupes de travail et du personnel (meilleure zone de glisse, zone pour petits concerts, occasion de meilleurs meubles et améliorations de la conception pour le confort et la sécurité).
  • Le personnel de la ville recommande de faire un investissement stratégique dans le parc urbain et le domaine public afin de créer un site extérieur plus accueillant, le but étant d’y accueillir 5 millions de visiteurs annuellement.

Patrimoine

  • Le plan vise la mise à niveau de l’Édifice de l’horticulture et du pavillon Aberdeen, qui passerait par l’embauche d’experts en vue d’intégrer de meilleures méthodes de contrôle du climat tout en respectant le patrimoine.
  • Ces mises à niveau soutiendront l’élargissement des possibilités de programmation dans l’ensemble du site et tout au long de l’année.

Logements abordables

  • La Ville recommande de prévoir à la nouvelle composante résidentielle un taux minimum de logements abordables de 10 %, représentant 120 logements selon les estimations.
  • L’élimination du droit sur le volume supérieur sera conditionnée afin d’assurer l’abordabilité à perpétuité des logements abordables appartenant à un fournisseur de logements sans but lucratif expérimenté et administrés par celui-ci.

Consultation publique

  • Le rapport, qui a été approuvé, comporte une demande au conseil visant l’approbation de l’analyse de rentabilisation, ainsi qu’une permission permettant au personnel de poursuivre les négociations avec l’OSEG en vue de faire progresser la conception, les estimations de coûts, les consultations et la mobilisation du public, conformément à la directive approuvée par le conseil en juillet 2021.
  • Maintenant que le rapport a été approuvé par le conseil, le personnel lancera les travaux de rezonage entrepris par la Ville, ainsi que le processus de consultation publique correspondant qui est inclus au plan conceptuel.

Hausse de l’impôt foncier

  • Les recettes de la majoration de l’impôt foncier pour les 1200 logements résidentiels et les 59 000 pieds carrés d’espace commercial seront utilisées aux comme suit : 90 % des recettes de cette hausse seront consacrées au remboursement de la dette, et 10 % des recettes de cette hausse et de toute hausse ultérieure à la date de stabilisation (2027-2029) seront utilisées pour financer les services municipaux.

Structure en cascade

  • Dans le cadre de l’entente actuelle, l’OSEG est remboursée d’abord; dans le plan Lansdowne 2.0, toutefois, on accorde à nouveau la priorité aux distributions en cascade, signifiant que la Ville ne veut pas attendre de rembourser les capitaux investis par l’OSEG.
  • Dans le plan de Lansdowne 2.0, les actifs de la Ville seront plus modernes et nécessiteront moins de dépenses au courant de leur cycle de vie, et la Ville recevra plus de distributions puisqu’elle prend une part des profits immédiatement.

Transports

  • With the possibility of residential growth and more events to occur at Lansdowne Park, access to and from the site by all transportation modes has been considered at a high level. Specific direction from Council as part of the 2021 report asked that any changes made to Lansdowne must take into consideration all users of the site, with a focus on making pedestrians and cyclists feel safer.
  • Le personnel propose un plan à moyen et long terme pour la mise en œuvre d’initiatives qui augmenteront la connectivité pour les piétons et les cyclistes et qui améliorera la sécurité du site pour l’ensemble des utilisateurs tout en réduisant les conflits entre les différents modes de transport. Le document 3 (Parc Lansdowne – Améliorations proposées pour le transport actif) comporte une liste de 24 améliorations suggérées en matière de connectivité, ainsi qu’un schéma.

Accessibilité

  • On s’attend à ce qu’une optique d’accessibilité soit appliquée à l’ensemble des éléments de conception des nouvelles fonctionnalités proposées dans le cadre de la proposition concernant le parc Lansdowne, afin de veiller au respect des exigences prévues aux Normes de conception accessible (NCA) de la Ville d’Ottawa, ce qui comprend l’établissement d’une équipe de conception possédant l’expertise appropriée, ainsi que la tenue de consultations avec la communauté et avec le Comité consultatif sur l’accessibilité (CCA).

Si vous avez des questions concernant ce projet, veuillez communiquer avec nous à l’adresse RefectionLansdowne@ottawa.ca.

Foire aux questions

Question : En quoi consiste le Plan de partenariat du parc Lansdowne (PPPL) et quels en sont les avantages pour la Ville?

Le PPPL précise que la Ville d’Ottawa est un « commanditaire » de la société en commandite principale établie pour gérer la réalisation du projet Lansdowne, pour superviser ses activités courantes et pour participer aux recettes ultérieures, qui seront réparties dans le cadre d’un système financier fermé, appelé « structure en cascade » (cf. la question ci après pour prendre connaissance de la définition du terme « structure en cascade »). Dans le cadre de ce système fermé, l’OSEG est responsable de tous les déficits qui peuvent se produire dans les opérations. Si cette convention de PPP est avantageuse pour la Ville, c’est essentiellement parce qu’elle n’a pas à apporter de fonds pour l’entretien des actifs pendant le cycle de leur durée utile ni pour financer les déficits d’exploitation du stade, du stationnement, des commerces de détail ou des équipes sportives pendant la durée de la convention, qui porte désormais sur 40 ans.

Le PPPL est constitué de plusieurs éléments, dont le stade et l’aréna, les commerces de détail, les immeubles résidentiels, le parc urbain, le stationnement, la concession sportive de la LCF, ainsi que la concession sportive de la LHO. La Ville reste propriétaire du terrain et loue le stade et le terrain sur lequel est aménagé ce stade, ainsi que le terrain consacré aux commerces de détail. On a également construit un stationnement souterrain pour l’exploitation de toutes les constituantes du projet; le coût du stationnement est pris en charge par chaque partenaire et par les associations de copropriétaires des logements. Le parc urbain (dont l’Édifice de l’horticulture et le pavillon Aberdeen) ne fait pas partie de la convention de partenariat, dont les coûts sont à la charge exclusive de la Ville.

Question : Pourriez‑vous décrire dans leurs grandes lignes les raisons pour lesquelles la proposition du parc Lansdowne répond aux intérêts des contribuables de la Ville d’Ottawa?

Après avoir exploité pendant presque 10 ans le parc et les infrastructures existantes, il est évident qu’il faut revoir la question de la viabilité du site et de la société en commandite. Cette proposition vise à revitaliser le parc Lansdowne et à s’assurer que le site peut faire fructifier son potentiel de destination pour l’ensemble du territoire de la Ville et être financièrement viable à long terme. Grâce à une plus grande diversité de commerces de détail et à la modernisation du centre d’événements et des gradins du côté nord pour remplacer les infrastructures vétustes, nous augmenterons le nombre de jours d’événements et attirerons plus de visiteurs sur le site. Grâce à des infrastructures modernes et plus confortables, qui répondent aux normes d’accessibilité d’aujourd’hui, l’expérience offerte aux utilisateurs sera rehaussée, et nous pourrons attirer des événements qui feront rejaillir des retombées considérables sur l’économie locale.

On propose de financer ce projet de réaménagement grâce à la vente des droits sur le volume supérieur du Centre municipal existant, à l’affectation des impôts fonciers projetés incrémentiels, à un supplément sur le prix des billets, à des rendements financiers supplémentaires pour la Ville grâce à la structure en cascade en raison de l’amélioration des projections financières découlant de la revitalisation du parc ainsi qu’à la restructuration du modèle actuel de distribution des revenus de la structure en cascade. La Ville et l’OSEG se partageront en parts plus égales les revenus nets pendant toute la durée de l’accord, et l’OSEG continuera de financer tous les déficits opérationnels dans les différents exercices financiers. L’analyse de rentabilisation vise à s’assurer que le plan opérationnel proposé s’autofinance. La source de financement à laquelle on fera appel pour les travaux de construction est le résultat direct des travaux de réaménagement proposés sur ce site; ces travaux constituent un programme intégré. Grâce à cette proposition financière, la Ville n’a pas à distraire de fonds du budget des immobilisations, à retarder d’autres investissements essentiels dans les infrastructures, ni à accroître les taxes des résidents.

L’avant‑projet de réaménagement cadre avec les politiques du nouveau Plan officiel en ce qui concerne le secteur spécial du parc Lansdowne; il vise à remplacer des infrastructures inefficientes par un complexe immobilier durable et économe d’énergie et vient promouvoir et reconnaître le rôle du parc Lansdowne comme destination pour les festivals, les manifestations sportives qui se déroulent toute l’année, ainsi que les espaces à aménager pour les logements, les bureaux et les zones publiques. On pourra ainsi mieux réaliser, sur ce site, les objectifs qui consistent à attirer 5 millions de visiteurs par an.

Question : Pourquoi l’OSEG a-t-il créé le plan conceptuel proposé pour le parc Lansdowne?

La Ville et l’Ottawa Sports and Entertainment Group (OSEG) sont des partenaires depuis 40 ans qui tiennent au succès du parc Lansdowne. En décembre 2020, le Conseil municipal a dirigé un groupe de travail composé de représentants de la Ville et de l’OSEG pour envisager les options afin d’accroître la durabilité et la viabilité financière des activités liées à Lansdowne et du partenariat. 

Avant la pandémie, l’Ottawa Sports and Entertainment Group (OSEG) avait déjà dû apporter beaucoup plus de capitaux propres que le montant qu’il aurait pu récupérer dans la structure en cascade, et de sérieuses difficultés opérationnelles et financières subsistaient quant à l’exploitation des gradins du côté nord et de l’aréna qui datent de plus de 50 ans. On tentait aussi d’accroître et de fidéliser l’achalandage durant les jours où il n’y a pas d’événement, en ayant comme objectif global d’attirer cinq millions de visiteurs sur le site chaque année.

De plus, en 2021, le Conseil municipal a approuvé un cadre et a demandé au personnel de proposer des plans détaillés et des estimations des coûts de la revitalisation du parc Lansdowne, y compris une stratégie de financement quant à la portion de la Ville, une évaluation de la neutralité fiscale et une évaluation des répercussions financières pour la Ville pour la durée de l’entente de partenariat.

Question : Comment le présent plan améliore-t-il l’espace commercial à Lansdowne?

Le plan comprend l’aménagement d’un nouveau centre d’événements, de nouveaux gradins du côté nord, d’un aménagement polyvalent disposé à l’emplacement du Centre municipal existant, qui comprend 100 000 pieds carrés d’espace de vente au détail. 

L’aménagement de 1 200 logements sur le site permettra de mieux viabiliser le lieu pendant les jours où il n’y aura pas d’événements. Ces logements créeront sur le site une base de population qui permettra d’appuyer les activités de commerces de détail sur les lieux et d’attirer plus de clients dans les commerces de la rue Bank.

Grâce à un programme commercial proactif, une stratégie pluriannuelle sera élaborée pour attirer un mélange organisé d’offres commerciales qui feront de Lansdowne une destination de divertissement et de mode de vie en plein cœur de la ville.

Question : Comment la Ville assure-t-elle l’abordabilité des nouveaux logements proposés?

La Ville recommande que le nouveau volet résidentiel comprenne un minimum de logements abordables de 10 % ou environ 120 logements.

Le personnel de la Ville se penchera sur la cession des droits sur le volume en hauteur avec l’éventuel promoteur de ces droits et l’organisme fournisseur de logements à but non lucratif afin de faire avancer toutes les options destinées à accroître le niveau d’abordabilité et le nombre de logements abordables. 

Question : Que se produirait si l’OSEG et la Ville ne vont pas de l’avant avec la revitalisation proposée?

En 2021, le Conseil a envisagé l’option du maintien du statu quo et la remise à neuf du Centre municipal et des gradins du côté nord. L’option du maintien du statu quo n’est pas recommandée, car le Centre municipal et les gradins du côté nord ont été construits en 1967 et approchent leur désuétude fonctionnelle. Bien que l’installation demeure structurellement solide, les examens menés par le personnel de la Ville et deux firmes d’ingénierie indépendantes ont conclu qu’il deviendra plus difficile de retenir et d’attirer des invités et des événements à la Place TD, compte tenu de l’état actuel de l’installation.

Si le statu quo est maintenu, la structure continuera d’être exploitée; à lui seul, l’entretien ne viendra jamais corriger les lacunes fonctionnelles sous-jacentes du vieux bâtiment de 54 ans. L’utilisabilité commerciale des infrastructures continuera de régresser, ce qui permettra difficilement à la Société en commandite d’être concurrentielle lorsqu’il s’agira d’organiser des événements au stade et dans l’aréna. Par conséquent, il sera extrêmement difficile, pour la Société en commandite, de respecter ses impératifs pour ce qui est des questions commerciales et opérationnelles et de la viabilité financière. La situation devrait se détériorer à mesure que l’installation vieillira. Il deviendra plus difficile d’attirer les événements, l’installation restera déficiente du point de vue de la consommation d’énergie et les infrastructures ne respecteront pas les normes d’accessibilité. L’actif continuera de se déprécier au fil du temps, et il faudra consacrer plus de fonds à l’entretien continu des installations; en définitive, cette structure en béton sera essentiellement désuète dans une destination privilégiée sur le territoire de la Ville.

Question : Est-ce qu’on pourrait obtenir des avantages économiques comparables pour Ottawa si l’on investissait 332,6 millions de dollars ailleurs à Ottawa? 

Il s’agit d’une proposition indépendante et fiscalement neutre, conformément à la directive du Conseil de juillet 2021. Elle s’appuie sur des revenus supplémentaires tirés de 1 200 nouveaux logements résidentiels, sur l’ajout d’espaces de vente au détail et sur la revitalisation d’installations sportives et événementielles visant à financer l’investissement, tout en accroissant l’achalandage afin d’améliorer la durabilité commerciale, opérationnelle et financière de Lansdowne dans son ensemble. L’avantage économique est propre à cette proposition.

Question : Que doit-on faire pour protéger et améliorer le domaine public?

Le plan d’investissements détaillé prévu pour le parc urbain et le domaine public offrirait de meilleures perspectives et plus d’options pour la programmation; il simplifierait aussi les opérations des établissements existants tout en tenant compte de la sécurité des piétons et des cyclistes et en permettant d’aménager un domaine en plein air plus accueillant. Les priorités à consacrer aux améliorations seront analysées d’après les commentaires des résidents, des groupes de travail et du personnel. Le plan actuel prévoit d’embellir le site grâce à un plan de paysagement renouvelé, en ajoutant des sièges en plein air et une ombrière pour en favoriser l’utilisation passive, de même que pour améliorer l’accès aux toilettes.

Question : Quelles sont les répercussions environnementales du plan? Comment le plan contribue-t-il ou nuit-il à la capacité de la Ville à réaliser des progrès en vue d’atteindre les objectifs en matière de changement climatique? 

La reconstruction du site en 2014 a transformé un campus d’asphalte et de béton en une destination où les gens peuvent vivre, visiter, magasiner, s’éduquer et se divertir. Le réaménagement a entraîné un espace vert, des aires de jeux, des installations sportives, des restaurants et des magasins de vente au détail. Il s’agit également du premier quartier au Canada à être accordé le certificat argent du LEED ND: Plan (v.2009) pour une conception et une mise en œuvre qui dépasse les niveaux élevés d’aménagement respectueux de l’environnement et durable. Ces éléments sont toujours en place et poursuivront après le réaménagement proposé.  

Les installations existantes à Lansdowne sont extrêmement énergivores, avec une arène qui constitue l’un des consommateurs les plus importants du portefeuille immobilier de la Ville. On s’efforce de concevoir un nouveau centre d’événements très écoénergétique, avec un toit vert, qui peut être durable et réduire les coûts de fonctionnement. La nouvelle conception vise la Politique sur les bâtiments écologiques de la Ville ainsi que la certification argent du LEED, au minimum.   

Question : Que signifie plan proposé pour le talus?

Le talus sera reconstruit autour du nouveau Centre d’événements, offrant ainsi un lieu de rassemblement pour les visiteurs et les résidents présents sur le site. Le parc continuera de répondre aux besoins de la communauté grandissante et des visiteurs. La conception et la reconfiguration du nouveau talus sont en cours et feront l’objet de consultations dans le cadre de la prochaine étape du plan. 

Le personnel, conformément à la directive du Conseil, examine présentement le coût et la faisabilité pour rendre le toit du centre d'événements accessible au public. Les conclusions et l'analyse feront partie du prochain rapport au Comité et au Conseil.

S’agissant des sols impactés avec la berme existante des cendres usées parce que les bâtiments étaient auparavant chauffés au charbon, ils sont actuellement recouverts en toute sécurité à une profondeur approuvée le ministère de l’Environnement, de la Protection de la nature et des Parcs (MEPNP). Avec la relocalisation d'un nouveau centre d'événements, les sols devront être enlevés de façon sécuritaire et envoyés à une installation d'élimination autorisée. La Ville et ses entrepreneurs devront se conformer aux règles édictées par le MEPNP dans l’excavation et la gestion des sols sur le site. Il s’agira de surveiller les indicateurs et de contrôler la poussière. Il faudra mettre au point avec le MEPNP, si ce projet est lancé, un plan complet de gestion des sols.

Question : Que signifie le plan proposé pour le pavillon Aberdeen et l’Édifice de l’horticulture?

La Ville entend consacrer des investissements aux biens d’équipement de l’Édifice de l’horticulture et du pavillon Aberdeen, en faisant appel à des experts pour se pencher sur les possibilités d’améliorer les méthodes de régulation de l’ambiance, dont la climatisation et le chauffage, tout en continuant de préserver les caractéristiques patrimoniales des édifices de la Ville. Les travaux consisteront à calculer les coûts et à mettre au point des options que nous soumettrons au Conseil municipal en 2023‑2024.

Question : Comment la Ville peut-elle améliorer la capacité des résidents à accéder au site à pied ou à l’aide de l’infrastructure pour le cyclisme?  

Le personnel propose un plan à moyen et à long terme pour les initiatives qui améliorent la connectivité des piétons et des cyclistes, améliorent la sécurité sur place des utilisateurs, et réduisent les conflits entre les modes de transport. La proposition traite les préoccupations en matière de connectivité liées à Lansdowne et intègre des mesures dans le cadre de la revitalisation, comme l’ont indiqué les intervenants clés, y compris la Commission de la capitale nationale (CCN).

Une série de 22 améliorations proposées de la connectivité ainsi qu’une carte clé figurent dans le document 3 (Parc Lansdowne – Améliorations proposées pour le transport actif) du présent rapport

Question : Quel est le coût incrémentiel de rendre le toit entièrement accessible? 

Le personnel doit soumettre au Conseil la version définitive de la stratégie de financement et de l’analyse de rentabilité et lui adresser des recommandations sur cette stratégie et cette analyse.

Question : Pourquoi la Ville cherche-t-elle le rezonage du site?

Il faut apporter au Règlement de zonage les modifications ci-après pour mettre en œuvre la proposition de l’OSEG :

• un changement dans la désignation de l’utilisation du territoire pour permettre de construire une partie du nouveau Centre d’événements dans la sous-zone des espaces verts, en décalant d’au plus 50 mètres la limite qui sépare les zones; 

• nouvelles autorisations dans l’aménagement du territoire et nouvelles normes de rendement, à établir pour les différentes zones;

• augmentation du nombre d’habitations au-delà du seuil de 280, ce qui n’est pas conforme au Procès-verbal de règlement de 2011 et à la décision CAMO;

• modifications à apporter à la nomenclature actuelle des hauteurs afin d’établir les nouvelles hauteurs maximums des bâtiments dans le cadre de l’aménagement des bâtiments de grande hauteur. 

L’aménagement proposé fera l’objet d’une consultation du Comité d’examen du design urbain (CEDU), avec l’ensemble des lignes directrices approuvées par le Conseil pour faciliter la conception détaillée et les demandes de réglementation du plan d’implantation. Conformément à la pratique actuelle, une consultation sur tous les aspects du processus de la planification sera menée.

Question : Comment le public sera-t-il informé et mobilisé relativement au plan proposé?

La demande de rezonage sera assujettie aux procédures de mobilisation du public de la Ville (détails sont soulignés dans le rapport du personnel) ainsi qu’aux procédures de diffusion et d’information, et sera suivie d’un rapport présenté au Comité de l’urbanisme et au Conseil. Si le Conseil estime que la légère modification nécessaire du centre d’événements doit être réalisée plus rapidement, elle peut être séparée des autres modifications et faire l’objet d’une consultation indépendante.

Le personnel de la Ville planifie et réalisera un rigoureux plan de consultation publique, notamment sur la plateforme Participons Ottawa, dans les comptes rendus destinés aux conseillers municipaux, dans la publicité, sur les réseaux sociaux, dans les rapports sur Ce que nous avons entendu, dans les ateliers ciblés, dans les consultations éphémères, dans les sondages et dans la consultation publique communautaire.

Un rapport retournera au Conseil avant l’entreprise de la construction qui comprend ce qui a été entendu lors des plusieurs activités de consultation. 

Question: En quoi consiste la « structure en cascade »?

Le montage financier actuel du PPPL, aussi appelé « structure en cascade », se fonde sur un système fermé, qui définit les contributions en capitaux propres de la Ville et de l’OSEG qui serviront uniquement à financer les besoins de l’ensemble du projet. L’OSEG doit injecter un minimum de capitaux propres ainsi que des capitaux propres supplémentaires pour couvrir tout excédent des coûts de construction du stade/stationnement ou pour couvrir tout flux de trésorerie négatif. Les flux de trésorerie nets annuels positifs du stade, des franchises sportives et des activités de vente au détail sont distribués à chaque partenaire (la Ville et l’OSEG). Jusqu’à présent, les flux de trésorerie nets n’ont jamais été positifs.

La distribution des flux de trésorerie nets positifs s’effectue selon une « cascade » de priorités : premièrement, la cotisation obligatoire à la réserve pour le remplacement en fin de vie du stade et du stationnement; deuxièmement, le rendement sur les capitaux propres de l’OSEG et de la Ville (qui est nul pour la Ville, car elle n’a pas injecté de capitaux propres); troisièmement, le rendement sur les capitaux propres supplémentaires de l’OSEG; quatrièmement, le rendement sur les capitaux propres minimums de l’OSEG; cinquièmement, le rendement sur les capitaux propres réputés de la Ville et, finalement, le partage en parts égales de tout solde restant entre la Ville et l’OSEG. Le rendement des capitaux propres est fixé à un taux d’intérêt non composé de 8 %.

Question: Quel est le problème dans la « structure en cascade actuelle?

Le problème, dans le modèle actuel, c’est qu’il ne tient pas compte de la possibilité que l’OSEG apporte autant de capitaux propres supplémentaires, surtout pour financer les déficits sur un an depuis le lancement. En date du 31 mars 2021, l’OSEG a apporté des capitaux de 160 millions de dollars, soit 100 millions de dollars de plus que projetés en 2012, essentiellement pour couvrir les déficits sur un an. Elle a aussi cumulé sur ses capitaux propres des intérêts de 60,2 millions de dollars, au taux d’intérêt de 8 %. En projetant ce cumul des fonds propres et des intérêts, on ne s’attend pas à ce que la structure en cascade apporte des rendements à la Ville sur la durée de l’accord. S’il en est ainsi, c’est essentiellement parce que la Ville n’est payée que lorsque tous les capitaux propres sont remboursés d’abord à l’OSEG et que le rendement sur ces capitaux lui est versé.

Question: Comment la convention de distribution en cascade a-t-elle été améliorée au profit des contribuables de la Ville d’Ottawa?

En vertu de la convention actuelle, l’OSEG est d’abord remboursé, mais dans le plan Lansdowne 2.0 proposé, nous avons réorganisé les priorités relatives à la distribution en cascade afin que la Ville n’ait pas à attendre jusqu’à ce que les capitaux propres de l’OSEG soient remboursés. 

Dans le cadre de Lansdowne 2.0, les biens de la Ville seront plus nouveaux et exigeront moins de dépenses au titre du cycle de vie. De plus, la Ville recevra plus de distributions, car nous partagerons les profits immédiatement. 5. Les distributions prévues augmentent principalement en raison de l’accroissement de l’espace de vente au détail et des revenus tirés des événements supplémentaires.

Les prévisions de revenus supplémentaires provenant d’événements et de sports sont des estimations conservatives directement liées à l’augmentation du nombre de sièges de choix et à la capacité de tenir des événements et des jeux de stade en même temps, ce qui n’est pas actuellement possible sur le plan opérationnel.  

Les principales modifications à la distribution en cascade comprennent :

  • Éliminer le minimum des capitaux propres de l’OSEG et les intérêts réalisés jusqu’à maintenant ainsi que les « fonds propres réputés » de la Ville.
  • Éliminer les intérêts de huit pour cent à l’avenir.
  • Réorganiser les priorités relatives aux distributions en cascade, de sorte que les contributions en capitaux propres de l’OSEG et de la Ville sont remboursées en même temps.

Question : Est-ce qu’une augmentation de l’impôt foncier est proposée pour Lansdowne 2.0?

Non. Aucune augmentation de l’impôt foncier n’est envisagée pour Lansdowne 2.0. 

90 % de l’impôt foncier supplémentaire est consacré au remboursement de la dette et seulement un montant fixé à la date de stabilisation (de 2027 à 2029). L’autre 10 % et toute autre augmentation de l’impôt à venir seront utilisés pour financer les services de la ville. La taxe scolaire est toujours transmise à la province.

Question : Comment pouvons-nous savoir si les droits sur le volume supérieur fourniront les fonds nécessaires?

La Ville a payé une entreprise externe d’évaluation pour évaluer les prix de vente des terrains par pied carré en fonction de la densité d’aménagement prévue.

Les évaluateurs internes de la Ville ont examiné les conclusions et rapproché les données en fonction de la proposition de l’OSEG. Sur la base des plans préliminaires montrant une densité d’aménagement prévue de 850 000 pieds carrés, l’estimation de la valeur marchande attribuable aux droits sur le volume supérieur de l’aménagement résidentiel est de 43,5 millions de dollars.

En suivant le même processus que celui du réaménagement initial, avec la surveillance d’un surveillant de l’équité, le personnel estime que la vente ou la location de ses droits sur le volume supérieur crée une valeur ajoutée considérable en générant des revenus pour compenser les coûts du projet et aide à monter une analyse de rentabilité globale abordable pour la Ville. 

Question : Le plan porte-t-il sur l’augmentation de la circulation générée par les nouveaux espaces résidentiels et commerciaux?

Une analyse préliminaire des répercussions possibles en matière de transport liées au remplissage de l’aménagement résidentiel sur le site a été menée. 

L’examen préliminaire a prévu 1 200 logements sur place avec accès à la rue Bank et à la promenade Exhibition. L’évaluation préliminaire a révélé que les intersections le long de la rue Bank, de l’avenue Fifth à l’avenue Sunnyside, y compris la réduction de voie le long du pont de la rue Bank, peuvent accommoder les déplacements supplémentaires générés par le site. 

Dans le cadre des demandes de planification de l’utilisation des terrains à venir, une évaluation des répercussions sur les transports (ERT) doit être préparée conformément aux lignes directrices de la Ville afin d’évaluer la génération proposée de déplacements provenant des aménagements résidentiel et commercial ainsi que les répercussions possibles de la fourniture d’espaces de stationnement liée à ces utilisations. BESOIN D’UNE PHRASE AU SUJET DE la consultation du public sur la circulation et le stationnement.

Question : Comment allons-nous nous mobiliser les résidents sur Lansdowne 2.0 ?

L’équipe du projet Lansdowne 2.0 a mis au point une ambitieuse stratégie de consultation qui s’étend à tout le territoire de la ville et qui consiste à s’assurer que tous les résidents expriment leurs idées, leurs commentaires et leurs points de vue.

Cette consultation, qui durera plusieurs mois, permettra de réunir les avis et les commentaires des résidents et des entreprises sur le projet Lansdowne 2.0 proposé. 

Cette consultation prévoit une série de sondages en ligne et en présentiel, une infolettre publique, des consultations communautaires, la consultation des entreprises, des ateliers publics, ainsi que des activités éphémères de consultation. Ces activités permettront aux résidents et aux entreprises de mieux connaître le projet, de poser des questions et de faire des commentaires.

Question : Quelle serait la capacité (en nombre de places assises) du nouveau centre d’événement et des nouveaux gradins du côté nord?

La capacité des gradins du côté nord passera de 14 072 places assises à 11 200 places assises (ou 12 000 places debout) et la capacité du Centre municipal passera de 10 585 places pour un concert à 6 600 places pour un concert (de 9 500 places pour un match de hockey à 5 500 places).

Question : La Ville est-elle propriétaire partiaire du Rouge et Noir et des 67 d’Ottawa?

Une société en commandite simple principale du parc Lansdowne (SCSPL) a été créée pour le projet Lansdowne. La Ville et l’OSEG sont commanditaires et détiennent chacun 49,995 % des parts. L’OSEG, en tant qu’associé commandité, détient 0,01 % de plus et exerce une gestion et des pouvoirs exclusifs sur l’objectif et les affaires de la société en commandite. Une société en commandite a été créée pour chaque volet du projet, à savoir le commerce de détail, le stade, les 67 d’Ottawa et le ROUGE ET NOIR d’Ottawa. Le commanditaire de chaque volet est la SCSPL et l’OSEG détient 0,01 % de chaque volet en tant qu’associé commandité. L’OSEG a cédé ses droits, ses titres et ses intérêts dans les volets de la SCSPL. La Ville ne détient pas de participation directe dans les équipes, mais elle dispose d’un droit de première offre en cas de vente ou de relocalisation. Toutefois, ce droit est limité aux huit premières années d’activité des équipes (cette période a été prolongée de dix ans en 2020). La franchise de soccer professionnel ne fait pas partie de la SCSPL, elle paie un loyer à la SCSPL pour l’utilisation du stade. En tant qu’associée commanditée, la Ville n’a aucun droit ni aucune obligation à l’égard de la gestion courante des sociétés commanditaires des quatre volets et n’est pas responsable du financement de tout flux de trésorerie négatif.

Question : Comment pouvons-nous rester informés sur le projet ?

La meilleure façon de rester informé sur le projet est de visiter le site participons.ottawa.ca/lansdowne-2-0 et de cliquer sur « S’abonner » pour recevoir des mises à jour sur le projet.

Dans l’éventualité où vous ne trouveriez pas de réponse à votre question, nous vous invitons à nous la poser ci-dessous. 

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Dernière mise à jour de la page: 19 janv 2024, 15h02